Cuộc di cư về phía Đông

Nhơn Trạch đang quy hoạch phát triển thành đô thị loại 2 vào 2020 nhưng bài toán nằm ở nút thắt hạ tầng giao thông kết nối đang giải quyết nhanh chóng.

Theo Tổng Cục Thống Kê, mật độ dân số TP.HCM đã đạt đến gần 3900 người/km2 và là cao nhất là cả nước. Với mật độ dân số tăng khá nhanh và sẽ chính thức chạm 10 triệu người trong vài năm tới theo thông kê chính thức, TP.HCM đã trở thành thành phố lớn thứ 20 trên thế giới về mặt dân số.  Thu nhập bình quân đầu người tại TP.HCM khoảng 2000 USD mỗi năm và giá trung bình của bất động sản hạng C đã vào khoảng 18-20 triệu đồng/m2, một bộ phận lớn dân số đang không có khả năng sở nhà trong nội thành.

Trong các vùng đô thị vệ tinh quanh TP.HCM đang phát triển nhanh chóng, phía Đông lại thành điểm nóng một lần nữa. Một trong các yếu tố quyết định nguồn vốn trong tư nhân đang đổ vào khu vực này lần nữa, chính là việc Chính phủ mạnh tay đầu tư vào phát triển các dự án hạ tầng tại đây, dự kiến lên đến 250.000 tỷ chỉ cho Đồng Nai.

Đất Nhơn Trạch có một cú hích đặc biệt sau khi thông tin giai đoạn 1 của tuyến đường vành đai 3 từ tỉnh lộ 25B tại Nhơn Trạch đến nút thắt giao thông Thủ Đức (xa lộ Hà Nội) dự kiến sẽ khởi công vào cuối năm nay hoặc đầu năm sau. Hạ tầng khu vực này sẽ càng hoàn thiện như dự án cao tốc Bến Lức – Long Thành đang được xây dựng, cùng các dự án lớn sẽ hoàn thành trong các năm tới như Sân bay Long Thành, Cầu Cát Lái, tuyến metro đến quận 2.

Quỹ đất người dân mang ra bán cho các doanh nghiệp xây dự án còn lại khá ít tại khu vực này. Khác với cơn sốt 10 năm trước tại đây chủ yếu do đầu cơ. Đầu tư vào cơ sở hạ tầng công cộng của Chính phủ đã dần biến Nhơn Trạch thành một vùng đô thị vệ tinh có hệ thống giao thông thuận tiện và dễ dàng kết nối với các vùng đô thị đông đúc của TP.HCM như: Quận 7, Quận 2, Quận 9 và Nhà Bè. Nhiều nút kết nối trong giao thông của Nhơn Trạch không chỉ với TP HCM và còn với các vùng khác như Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu đã và đang được xây dựng, tạo nên tiềm năng cho một khu đô thị vệ tinh tương lai, thu hút nguồn vốn của những người có nhu cầu nhà ở thật sự trong tương lai.

Đây cũng là tiền đề cho hàng loạt các dự án bất động sản quy mô lớn tại Nhơn Trạch. Theo phòng Quản lý Đô thị huyện Nhơn Trạch, có khoảng 200 dự án bất động sản đã được đăng ký tại đây, trong đó có khoảng hơn 100 dự án các khu dân cư đô thị lớn nhỏ như Đại Phước Center City, Khu đô thị nghỉ dưỡng SwanBay, khu đô thị SwanPark, Sunflower City, Thang Long Home – Hiệp Phước….

Hạ tầng xã hội của Nhơn Trạch được kiến thiết cụ thể trong Quyết định Quy định chung Đô thị mới Nhơn Trạch đến năm 2035 và tầm nhìn đến năm 2050 (số 455/QĐ-TTg).  Với tổng diện tích hơn 40 ngàn ha, Nhơn Trạch được quy hoạch diện tích đất xây dựng vào khoảng 13 ngàn ha vào năm 2035. Trong đó, sở hưu tư nhân sẽ khoảng trên 2 ngàn ha và 85% diện tích xây dựng còn lại sẽ dành cho các công trình hạ tầng xã hội như công viên, trường học, bệnh viện, các khu phức hợp thể thao, cây xanh…

Với chỉ tiêu là 97,2 m2/người, mật độ dân số của Nhơn Trạch được dự đoán sẽ đạt 360 ngàn người vào năm 2035 và tỷ lệ đô thị hoá khoảng 70%. Khu vực 1 với các xã Long Tân, Phú Thạnh, Vĩnh Hội và Vĩnh Thanh sẽ là khu vực trung tâm hành chính – chính trị, văn hóa Nhơn Trạch, và là khu vực dân cư chính, có mật độ dân số cao nhất với khoảng 96800 người.

Trung tâm Nhơn Trạch sẽ nằm ở các trục không gian chính dọc các tuyến đường 25B, 25C, đường 319, đường vành đai 3 và đường Nguyễn Hữu Cảnh. Trung tâm y tế cấp vùng sẽ nằm tại Long Tân trên tuyến đường vành đai 3 và kết nối với khu đô thị 942 ha SwanPark. Trung tâm văn hoá sẽ nằm ở Vĩnh Thanh gần với các khu đô thị như Mega City 2, Eco Sun, Thang long Home. Trung tâm thể dục thể thao vào công viên cây xanh được quy hoạch ở Phước Khánh, khu vực giáp với quận 2 của thành phố Hồ Chí Minh.

Dòng tiền chảy mạnh vào đất nền vùng ven

Làn sóng đầu tư đất nền từ TP.HCM đang ngày càng lan rộng ra các tỉnh giáp ranh như Bình Dương, Đồng Nai… Với sự phát triển nhanh chóng của hạ tầng, cơn sốt này tiếp tục diễn ra và đẩy giá bất động sản lên cao.

Giá tăng trên diện rộng

Theo báo cáo của các công ty nghiên cứu thị trường, trong quí 1/2018, khu Đông TP.HCM tiếp tục là “điểm nóng” đầu tư đất nền với tỷ lệ tiêu thụ đạt mức 100% tại các dự án, mặt bằng giá cũng tăng từ 5-10% so với cuối năm 2017. Cơn sốt này còn lan sang các khu vực giáp ranh như Biên Hòa, Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai); Dĩ An, Thuận An, Lái Thiêu, Thủ Dầu Một (Bình Dương)… khiến giá đất tăng từ 20-30% so với đầu năm 2017. Một số dự án gần chợ, khu công nghiệp và giao thông kết nối tốt giá tăng mạnh đến 50-70%.

Ngay cả các khu vực như Cần Giuộc, Đức Hòa (Long An)… hạ tầng đang phát triển nhưng giá đất lẫn tính thanh khoản cũng tăng mạnh.

Ông Tôn Thất Khiêm, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Kim Oanh, cho biết thời gian gần đây nhu cầu mua đất nền vùng ven tăng lên khá mạnh. Nguyên nhân là do hạ tầng giao thông ở các khu vực này đang phát triển mạnh nên nhiều người kỳ vọng giá sẽ tăng cao. Bên cạnh đó, đất nền ở TP.HCM tiếp tục khan hiếm và giá bị đẩy lên rất cao, hạn chế đối tượng khách hàng đầu tư trong khi vùng ven giá còn thấp nên đang thu hút dòng tiền ào ạt đổ vào.

Điểm nóng Nhơn Trạch

Mặc dù phân khúc đất nền đang tăng giá trên diện rộng nhưng người mua cũng đã bắt đầu cẩn trọng hơn khi quyết định đầu tư. Chỉ những dự án có pháp lý minh bạch, quy hoạch bài bản và được phát triển bởi các chủ đầu tư hoặc đơn vị môi giới uy tín mới thu hút được nhiều khách hàng

Trong khi đó, một số khách hàng khác đánh giá Nhơn Trạch thậm chí còn giàu tiềm năng hơn một số vùng ven khác do chỉ cách TP.HCM một con sông nhưng giá đất đang thấp hơn rất nhiều. Họ kỳ vọng khi hai cây cầu nối quận 2 và quận 9 với Nhơn Trạch được xây dựng, khoảng cách địa lý được xóa nhòa thì giá đất Nhơn Trạch sẽ tiệm cận với TP.HCM.

Đất nền khu Đông và Nam Sài Gòn vẫn “sôi nhiệt”

Theo nhận đánh giá của các chuyên gia nghiên cứu thị trường bất động sản thì khu vực Tp.HCM và vùng ven ở phân khúc đất nền, căn hộ, còn phân khúc nhà phố và văn phòng cho thuê khá ổn định.

Bất động sản Tp.HCM quý I năm 2018, ghi nhận nguồn cung khá dồi dào và sức cầu của thị trường khá tốt. Cụ thể, theo Savills Việt Nam thì nguồn cung của căn hộ mới tăng từ cuối năm 2017 và tiếp túc tăng mạnh giai đoạn đầu năm 2018 với 10.500 căn từ 13 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 9 dự án hiện hữu được mở bán. Chủ yếu tập trung khu vực Quận 9, 2, Bình Thạnh, Thủ Đức…

Tình hình hoạt động giảm trên 3 hạng (A, B, C), tổng cộng đạt 13.500 căn bán, giảm -11% theo quý nhưng tăng 51% theo năm. Hạng C vẫn chiếm ưu thế với 62% thị phần. Tỷ lệ hấp thụ đạt 48%, tăng 1 điểm % theo quý và 26 điểm % theo năm. Để có mức tăng trưởng đó là do phần lớn nhờ chiến dịch bán hàng tốt của chủ đầu tư và sức mua trên thị trường tốt.

Còn đối phân khúc đất nền thì vùng ven Tp.HCM  tiếp tục nóng cụ thể khu nam và đông Sài Gòn tiếp tục “hot”, hầu hết các dự án đất nền vùng ven đều có thanh khoản cao, tốc độ ra hàng nhanh. Điều này chứng tỏ nhu cầu của khách mua khá cao và đất nền vẫn là lựa chọn hàng đầu của người mua. Đa số là khách hàng đầu tư (chiếm khoảng 70% – 80%) vì kỳ vọng tính tiềm năng tăng trưởng của loại hình đất nền

Theo DKRA, thì khu Đông tiếp tục dẫn đầu nguồn cung và lượng tiêu thụ, quý 1/2018, DKRA Việt Nam ghi nhận có khoảng 970 nền cung cấp ra thị trường, bằng 44% so với nguồn cung của quý trước và bằng 106% so với cùng kỳ Quý 1/2017. Tỷ lệ tiêu thụ đạ̣t khoảng 83%.

Khu Đông tiếp tục dẫn đầu khi chiếm đến 52% nguồn cung và 62% lượng tiêu thị của toàn thị trường. Đáng chú ý, tỷ lệ tiêu thụ đất nền phân lô của riêng khu vực này đạt tới 100%. Giá đất tăng 5% – 10% so với quý trước, riêng khu vực Quận 2 giá đất tăng 15% – 20% so với quý trước.  Bên cạnh đó là tình trạng sôi động vốn được duy trì suốt từ 2017 của các tỉnh giáp ranh TP.HCM, nhất là huyện Bến Lức, Cần Giuộc tỉnh Long An, huyện Nhơn Trạch tỉnh Đồng Nai thì sau Tết lại có nhiều dấu hiệu tăng nhiệt mạnh hơn.

Đối với phân khúc biệt thự và nhà phố đầu năm 2018, theo JLL Việt Nam đánh giá thì nguồn cung mới đạt 1.512 căn, giảm 16.1% theo quý nhưng tăng 12,6% theo năm và hầu hết các dự án mở bán nằm ở Quận 9, Quận 8, Thủ Đức và Bình Chánh. Lượng bán đạt 1.573 căn, trung bình mỗi dự án giao dịch khoảng 10-20 căn trong một tháng. Giá bán tiếp tục xu hướng tăng nhưng không qua đột biến, một số dự án phân khúc giá thấp ghi nhận tăng trưởng 5-7% theo quý. Trong năm 2018, nguồn cung mới của thị trường biệt thự/nhà phố kỳ vọng đạt khoảng 3,800 căn, chủ yếu tập trung ở quận 9.

An Hà/Báo Công Lý

Để nhận biết thêm chi tiết, và xem nhà mẫu thực tế

Quý khách vui lòng liên hệ PKD Palm Heights

093.842.1188